税理士先生の広大地評価をサポートします！

広大地の判定は、それほど難しくはありません

相続税の土地評価において、財産評価基本通達24-4に規定する「広大地の評価」に該当するか否かの判断は、税理士先生にとっても、納税者にとっても、大変に重要なことですが、全ての判定がそれほど難しいわけではありません。

本当に判定が難しいのは10件のうち2～3件程度です。
本当に難しい判定なら20万円～30万円の費用をかけて判定を依頼する価値はありますが、それほど難しくはないその他の7～8件の判定に、そのような高額の費用をかける必要はありません。

弊社の広大地判定の費用は、一律55,000円（税込）です。

※広大地評価は平成29年12月31日までに開始した相続に適用されます。

※平成30年1月1日以降に開始した相続は、地積規模の大きな宅地の評価が適用される場合があります。

広大地判定のポイントは2つです

財産評価基本通達24-4に規定する広大地評価の「広大地」に該当するためにはいくつかの要件を満たす必要がありますが、ポイントとなるのは次の2つの要件です。

1. マンション適地であるか
2. 開発区域内道路の開設が必要であるか

広大地判定の9割がたは、この2つの判断で決まります。

POINT.1　マンション適地であるか

不動産流通事業に精通している者であれば、評価対象地の「近隣地域内の現実の土地利用状況と分譲マンションの開発事例」、そして「公法上の制限」を調査すれば、9割がた判断がつきます。
開発登録簿の閲覧等により近隣地域内の開発事例等を調査する場合もありますが、全ての判断にそのような精緻な調査が必要なわけではありません。不必要な調査を行うことにより、余分なコストが嵩むだけです。

POINT.2　開発区域内道路の開設が必要であるか

たとえマンション適地に該当せず、評価対象地の最有効使用が戸建住宅の敷地であるとしても、そのことをもって直ちに広大地評価の広大地に該当すると判断されるわけではありません。
財産評価基本通達24-4には「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設の負担が必要と認めれるもの」が広大地評価に該当するとされています。分かり易く言えば、戸建分譲住宅の敷地として分割する場合に、新たに道路を設ける必要があるかどうかということです。
評価対象地の形状によっては、この判断が悩ましく、非常に頭を痛める場合があります。
近年は路地状敷地による開発が可能であるとして、広大地評価が否認される事例が増えていることから、判断を非常に迷うケースが少なくありません。下図のような例です。

そうは言いましても、それほど多くの事案で、この判断に迷うわけではありません。
不動産流通事業や不動産開発事業に携わっている者であれば、間口距離・奥行距離・接道条件・土地形状により、ほとんどの場合、開発区域内に道路を開設する必要があるか（つまり広大地評価に該当するか否かの）判断がつきます。

開発想定図は全てに必要？

広大地評価に該当するかを判定する過程においては、開発想定図の作成はそれほど大きな意味を持つわけではありません。
専門家であれば、開発想定図がなくとも、戸建住宅用地として開発する場合、公共公益的施設用地の負担が必要であるかの判断はだいたいつきます。

開発想定図作成の意味は平成16年の前と後では大きく異なる

開発想定図の作成の意味合いは、広大地評価の方法が抜本的に改正された、平成16年の前と後では大きく異なります。

改正前の平成15年までは、広大地の評価は「開発想定図の作成を前提とした有効宅地化率を基に評価する方法」でした。
これは有効宅地化率を奥行価格補正率に替えて評価する方法ですので、正確な有効宅地化率を求める必要があり、そのためには、開発想定図の作成が必須の条件でした。

改正後の平成16年以降は、「広大地の地積ごとに定められた広大地補正率を基礎に評価する方法」ですので、必ずしも開発想定図の作成を必要とするわけではありません。

開発想定図は税務署を説得するためのツール

しかし、現実には相続税の申告時に参考資料として開発想定図を添付しているケースは多いと思います。
何故ならば、その方が税務署に対する説得力が強まるからです。
一般的に広大地の評価を適用するかしないかでは評価額が大きく異なり、万一、広大地評価を否認された場合、その影響が大きいからです。
開発想定図の作成は、いわば税務署の担当者を説得するための材料づくりです。

それほど詳細な開発想定図は必要ではない

正確な有効宅地化率を求めることを目的としているわけではないので、あまり精緻な開発想定図を作成する必要はありません。
精緻な開発想定図の方が説得力が高いと思われるかもしれませんが、要は戸建分譲住宅用地として開発する場合、道路を開設する必要があるか否かをビジュアルに説明できれば良いのであり、イメージ図やラフな区画割り図で十分です。
開発許可申請書に添付するような詳細な開発計画図の作成を、設計事務所や土地家屋調査士に依頼すると、それだけで1件5万円～10万円の費用がかかります。
本当に必要でもない図面の作成にそのような費用をかけると、余分なコストが嵩むだけです。

弊社は開発想定図を全て自社で作成し、余分なコストをかけないので、リーズナブルな価格でサービスを提供できます。

弊社の「広大地判定に関する調査報告書」のサンプルは次のとおりです。

国税庁が発表している「広大地評価フローチャート」に沿って判定し、調査結果をご報告致します。

広大地判定に関する調査報告書サンプル

　評価しようとする土地が広大地評価に該当するか否かの判定でお悩みの税理士先生（一般の納税者の方でも可）は、是非、弊社にご相談下さい。

　まず、【広大地に該当するかの簡易判定（無料）】を行います。
　評価対象地の公図、住宅地図、測量図等をＦＡＸまたはメールにてお送りいただければ、机上にて広大地評価に該当するか否かを一次調査致します。
　一次調査にて広大地評価に該当する可能性ありと判定した場合に、正式に広大地評価業務（開発想定図面や広大地判定調査報告書の作成）を致します。
　簡易判定（一次調査による判定）は無料です。

広大地判定

広大地の判定及び調査報告書の作成

　簡易判定の結果、広大地評価に該当する可能性ありとなり、税理士先生からさらにご要望があった場合、国税庁公表の広大地判定フローチャートに沿って広大地評価に該当するか詳細な調査を行ったうえ、広大地判定調査報告書を作成致します。

業務費用    1件54,000円

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