税理士先生や地主さんの相続税土地評価業務をサポートします！

相続税対策は土地評価をきちんと行うことから始まります。
まず、相続税土地評価のメカニズムをよく理解することです。

相続税評価のメカニズム

POINT.1

POINT.2

POINT.3

POINT.4

POINT.5

POINT.6

POINT.7

相続が開始し、一定規模以上の遺産を相続すると、相続税が課税されます。

相続税の課税対象は当然のことながら相続した財産ですが、税額を算出するため、一度全ての相続財産を貨幣価値に換算し、評価額を算定します。
この場合、一般的に問題が起こりやすいのが不動産の評価です。
相続財産に占める割合が最も高く、税額に与える影響が大きい上に、評価そのものが難しいからです。

相続税法では「相続等により取得した財産の価額は、当該財産の取得のときの時価による」とされていますが、膨大な件数にのぼる土地評価作業を円滑にこなすため、国税庁は評価方法のいわばガイドブックである「財産評価基本通達」を公表しています。

この「財産評価基本通達」のおかげで、税務署職員は土地評価のチェックが非常に楽になっていると思いますし、納税者に代わり土地評価をすることが多い税理士さんも、たとえ不動産のことはあまり分からなくても、この通達に則って評価していれば、まず大きな間違いを起こすことはないという点で、この通達はそれなりに有意義な参考書といえます。

現実には、この「財産評価基本通達」に基づいて評価すると、本当の時価（実際に市場で取引されている価格）とはかけ離れた価格になることも多々見受けられるのですが、問題はむしろ、この「財産評価基本通達」をよく理解しないで、評価したために高い相続税評価額となってしまい、結果として納税者が不利益を蒙るというようなケースです。

もちろん税務署を納得させるだけの合理的な根拠に基づいて評価すれば、必ずしも「財産評価基本通達」に則る必要はないのですが、全くの手抜きで土地評価を行ったようなケースです。
「財産評価基本通達」も、不動産の個別的事情が考慮されない等、何かと批判の的になることが多いのですが、数度の改良を重ねるうちに、最近は随分良くになったように思います。

評価の基本は、まずこの「財産評価基本通達」に基づき、通達の範囲内で目一杯評価額を下げるように努力する（減価要因を徹底的に探し、減価する）ことです。
それにより算定された評価額が、それでもまだ実際の時価をかなり上回るようであれば、そこで次善の策として鑑定評価等を考えればいいと思います。

相続税土地評価で最も重要なことは、「財産評価基本通達」をよく理解し、減価要因を絶対に見逃さないこと

財産評価基本通達による土地評価方法は、路線価方式と倍率方式の2つに分かれます。

路線価方式とは、不特定多数の人たちが通行している道路に面している標準的な地形の土地に付けられている価格のことであり、主に市街地的形態を形成する地域で採用される評価方式です。
倍率方式は、それ以外の地域で採用される評価方式で、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する方法です。

路線価方式の場合、路線価とは前記の通りあくまでも標準的な画地（その地域での標準的な地積の整形地）で、その路線（道路）にしか面していない宅地の価格です。
したがって、たとえば地形が悪いとか、複数の路線に面しているような場合は、価格を調整します。
ここまでは測量図と路線価図があれば、机上で計算ができそうに思われがちですが、次の確認のために、必ず現地調査を行う必要があります。

1、路線価が適当であるかの確認　　2、評価単位の確認

1、の確認例

幅員が狭く、ライフラインが整備されていないにもかかわらず、通り抜けの公道というだけで、付近の路線と同じ価格が設定されているケースがあります

2、の確認例

土地の評価単位は、利用の単位（自用地、貸宅地、貸家建付地等）に区分して評価します。

• 自用地は居住用か事業用かにかかわらず、全体を１画地として評価します。
• 貸宅地は、借地人の異なるごとに１画地として評価します。
• 貸家建付地は貸家の各棟の敷地ごとに１画地として評価します。